Die alte Heizung läuft noch, doch beim Kauf des Eigenheims steht der Austausch ganz oben auf der Liste. Verständlich – aber oft ist genau das der falsche erste Schritt. Wer die neue Anlage vor der energetischen Sanierung einbaut, riskiert eine zu große, ineffiziente und unnötig teure Heizung.

Seit Ende Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die frühere feste Vorgabe, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, ist entfallen. Im Gebäudebestand dürfen damit wieder Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Für Käuferinnen und Käufer älterer Häuser bedeutet das zwar mehr Wahlfreiheit – wirtschaftlich sollte die Entscheidung dennoch gut durchgerechnet werden.

Quoten für Brennstoffe

Denn fossile Heizungen könnten in den kommenden Jahren deutlich höhere laufende Kosten verursachen. Neben einer steigenden CO₂-Steuer wirken sich höhere Gasnetz-Umlagen aus, wenn die Zahl der Abnehmer sinkt. Hinzu kommen verbindliche Quoten für klimaneutrale Brennstoffe: Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent Biogas oder Bioöl beigemischt werden, 2030 sind es 15 Prozent, 2035 bereits 30 Prozent und 2040 schließlich 60 Prozent. Da diese Brennstoffe voraussichtlich teurer und begrenzt verfügbar sind, dürfte der Betrieb fossiler Systeme schrittweise kostspieliger werden.

Entscheidend ist deshalb die richtige Reihenfolge bei der Sanierung. Zunächst sollten Undichtigkeiten beseitigt und Dichtungen erneuert werden. Danach folgt die Dachdämmung. Fenster und Fassade sollten möglichst gemeinsam modernisiert werden, damit die Dämmung sauber an die neuen Fenster anschließt. Erst wenn die Gebäudehülle verbessert ist, lässt sich die benötigte Heizlast zuverlässig ermitteln und die neue Heizung passgenau dimensionieren.

Nachrüstpflichten
einkalkulierenBeim Kauf einer Bestandsimmobilie gelten zudem Nachrüstpflichten. Nach dem Eigentumsübergang, der mit der Eintragung im Grundbuch erfolgt, bleiben neuen Eigentümerinnen und Eigentümern zwei Jahre Zeit. Gedämmt werden müssen unter Umständen die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen sowie frei liegende Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen wie dem Keller.

Auch bei der Besichtigung lohnt der genaue Blick: Fenster von vor 1995 verfügen meist noch nicht über moderne Wärmeschutzverglasung. Ein Klopftest an der Außenwand kann Hinweise auf vorhandene Fassadendämmung geben. Wer frühzeitig eine unabhängige Fachplanung einbindet, kann Sanierungsschritte, Heiztechnik und Kosten sinnvoll aufeinander abstimmen – und vermeidet, dass die neue Heizung zur teuren Fehlentscheidung wird.